Recibir renta todos los meses es una ventaja para quien busca ingresos periódicos, pero conocer cuánto depositan en tu cuenta no basta para evaluar la rentabilidad completa de una inversión inmobiliaria. También importan el capital inicial, los gastos, el tiempo transcurrido y el importe que recuperarías si vendieras tu participación.
Imagina dos inversiones que entregan exactamente $12,600 MXN de ganancia durante un año. En una recibes una parte cada mes; en la otra, todo llega al final. Aunque la utilidad acumulada sea idéntica, sus flujos de efectivo no tienen la misma distribución temporal. Ahí es donde resulta útil la Tasa Interna de Retorno (TIR).
En 100 Ladrillos preparamos este ejemplo paso a paso para ayudarte a interpretar el resultado sin confundir rentas cobradas con plusvalía todavía no realizada.
La Tasa Interna de Retorno es la tasa de descuento que hace que el Valor Actual Neto (VAN) de los flujos de efectivo de una inversión sea igual a cero. Dicho de otra manera, es la tasa implícita que relaciona las salidas y entradas de dinero considerando cuándo ocurren.
En bienes raíces, la TIR puede reunir en un solo cálculo el desembolso para adquirir una propiedad o participación, los ingresos netos que produce durante el periodo y el capital recuperado al salir de la inversión. También permite incluir aportaciones adicionales que no existían al momento de comprar.
Un peso recibido hoy puede utilizarse antes que un peso recibido dentro de varios meses. Por eso, sumar ingresos sin registrar sus fechas pierde información financiera. La TIR descuenta cada flujo según el periodo en que ocurre y permite analizar una secuencia completa, no solo su suma.
Esto no significa que recibir dinero antes garantice reinvertirlo con éxito. La TIR es una medida del rendimiento implícito de los flujos analizados; no presupone una reinversión efectivamente realizada ni hace que aumente el dinero cobrado.
La TIR combina la inversión inicial, las rentas netas, las erogaciones posteriores, la posible recuperación de capital y la duración del periodo. Una TIR calculada con flujos mensuales corresponde a una tasa mensual; una calculada con fechas reales mediante TIR.NO.PER es una tasa anual.
No. Si utilizas rentas futuras y un precio estimado de venta, obtendrás una TIR proyectada, sujeta a supuestos. Cuando el horizonte ya terminó y todos los desembolsos, cobros y el precio de salida son efectivos, puedes calcular una TIR realizada. La precisión de la fórmula no elimina la incertidumbre de los datos que introduces.
Antes de abrir Excel, prepara la siguiente información y mantén las entradas y salidas con su signo correcto.
Registra como cantidad negativa el capital desembolsado en la fecha de compra. Si la inversión exige gastos iniciales o aportaciones que no están incluidos en el precio, incorpóralos también en la fecha en que efectivamente se pagan. La base debe corresponder al dinero que salió del bolsillo del inversionista, no necesariamente al valor total del inmueble.
Anota el monto que corresponde a tu inversión después de los gastos y comisiones aplicables. La renta bruta cobrada al arrendatario no equivale necesariamente al efectivo disponible para ti. Nuestro artículo sobre ingreso operativo neto (NOI) explica la perspectiva operativa del inmueble; aquí nos concentramos en los flujos que recibe el inversionista.
Si un mes no se recibe renta, registra cero. Si se cobra con retraso, ubica el dinero en el periodo del cobro. Para una TIR de caja, el momento relevante es cuando entra o sale el efectivo, no simplemente cuando se devengó una renta.
Resta en sus periodos correspondientes las aportaciones adicionales, gastos extraordinarios, comisiones, impuestos y otros pagos que resulten aplicables al alcance de tu cálculo. Una aportación en el mes seis no debe trasladarse arbitrariamente al mes cero: la fecha también influye en la tasa.
Incluye al final el importe neto que efectivamente recuperarías, descontando los costos de venta pertinentes. Si todavía no has vendido, usa un valor hipotético expresamente identificado como tal. No confundas el precio anunciado, una valuación de la plataforma o la plusvalía estimada con dinero recibido. En una venta real, también puede existir un periodo de espera hasta encontrar comprador.
La relación financiera puede escribirse así:
0 = Σ [Fₜ / (1 + r)ᵗ], para t = 0, 1, …, n.
t, con signo positivo para ingresos y negativo para pagos.La TIR es el valor de r que hace verdadera la igualdad. Como se obtiene resolviendo esa ecuación, para una secuencia de muchos flujos normalmente utilizamos una hoja de cálculo.
Sumar las rentas informa cuánto efectivo se recibió, pero no distingue si llegaron al principio o al final del año. Tampoco incorpora por sí solo una eventual recuperación de capital. La TIR necesita la secuencia completa, con el momento y el signo de cada movimiento.
Si tienes 13 flujos en las celdas B2:B14 —inversión inicial más 12 meses— utiliza:
=TIR(B2:B14)Como cada fila representa un mes y los periodos son regulares, el resultado es mensual. La función requiere por lo menos un flujo negativo y uno positivo. Microsoft diferencia esta función de TIR.NO.PER, que trabaja con fechas no necesariamente periódicas. Consulta la documentación oficial de TIR.
Veamos un caso exclusivamente didáctico, que no representa una propiedad, producto ni rendimiento ofrecido por 100 Ladrillos.
Supongamos una inversión inicial de $100,000 MXN, con una renta neta de $800 MXN al final de cada mes durante 12 meses. Al finalizar, suponemos que es posible vender y recuperar $103,000 MXN netos de los costos de salida. Excluimos los impuestos personales para aislar el cálculo. El valor de venta es hipotético, no una predicción.
| Periodo | Renta neta (MXN) | Recuperación por venta (MXN) | Flujo total (MXN) |
|---|---|---|---|
| Mes 0: inversión inicial | $0 | $0 | −$100,000 |
| Mes 1 | $800 | $0 | $800 |
| Mes 2 | $800 | $0 | $800 |
| Mes 3 | $800 | $0 | $800 |
| Mes 4 | $800 | $0 | $800 |
| Mes 5 | $800 | $0 | $800 |
| Mes 6 | $800 | $0 | $800 |
| Mes 7 | $800 | $0 | $800 |
| Mes 8 | $800 | $0 | $800 |
| Mes 9 | $800 | $0 | $800 |
| Mes 10 | $800 | $0 | $800 |
| Mes 11 | $800 | $0 | $800 |
| Mes 12 | $800 | $103,000 | $103,800 |
Nota: el flujo negativo del mes cero aparece en la columna de flujo total porque es el desembolso inicial. Las otras columnas muestran ingresos; la plantilla también permite registrar salidas adicionales.
Con la secuencia anterior, el cálculo entrega estos resultados redondeados:
| Indicador | Resultado |
|---|---|
| TIR mensual | 1.0361% |
| TIR anual efectiva equivalente | 13.17% |
| Rentas netas acumuladas | $9,600 MXN |
| Recuperación final hipotética | $103,000 MXN |
| Ganancia simple total del periodo | $12,600 MXN |
| Retorno simple acumulado | 12.6% |
La ganancia simple se obtiene sumando $9,600 de rentas y $103,000 de recuperación, para después restar los $100,000 invertidos. El retorno simple divide esa ganancia entre los $100,000 iniciales.
La TIR anual resulta ligeramente superior al 12.6% porque considera que once de las doce rentas se recibieron antes del final del año. No representa $13,170 cobrados, ni implica que hayas reinvertido las rentas. Es una tasa anual efectiva equivalente de la secuencia mensual.
Para entender la diferencia, imaginemos que los $9,600 de rentas se acumulan y se entregan todos al final del mes doce, junto con los mismos $103,000 de venta. El total recibido sigue siendo $112,600, pero cambia la tasa implícita:
| Distribución de los ingresos | Retorno simple | TIR anual efectiva |
|---|---|---|
| $800 cada mes y $103,000 al final | 12.60% | 13.17% |
| $9,600 de rentas y $103,000, todo al final | 12.60% | 12.60% |
La TIR no crea una ganancia adicional: describe el efecto temporal de los mismos $12,600.
Si el mes tres produce $0 en vez de $800 y todos los demás supuestos permanecen iguales, el retorno simple baja a 11.8% y la TIR anual efectiva a aproximadamente 12.26%. El cero debe ocupar su lugar en la tabla para conservar la periodicidad correcta.
Esta es una razón para revisar cómo afecta la vacancia a las rentas: la ausencia de un inquilino o un retraso de cobranza pueden cambiar tanto el importe como el momento de los cobros.
En la pestaña TIR mensual, modifica las celdas de entradas y salidas: inversión inicial, renta de cada mes, pagos adicionales y recuperación por venta. Los resultados se calculan mediante fórmulas, incluida la conversión anual. La pestaña Fechas irregulares toma los mismos flujos y permite ajustar las fechas para calcular TIR.NO.PER.
Los datos precargados son hipotéticos. Si cambias los supuestos, cambiarán las tasas. Los cálculos no constituyen asesoría ni garantía de rendimiento.
Una TIR de 1.0361% mensual no equivale exactamente a 12.4332% anual por multiplicarla por doce. Esa multiplicación es una tasa nominal aproximada; si necesitas la tasa anual efectiva equivalente de la secuencia mensual, utiliza:
TIR anual efectiva = (1 + TIR mensual)¹² − 1
Para el ejemplo: (1 + 0.0103607208)^12 − 1 = 0.131663865, es decir, 13.17% redondeado. La conversión compara tasas bajo una misma convención temporal; por sí sola no demuestra que exista una reinversión de los cobros.
Si cobras el día 15 un mes, el día 22 otro, y recibes una aportación extraordinaria entre ambos, conviene usar las fechas reales. En Excel en español:
=TIR.NO.PER(B2:B14;A2:A14)En este ejemplo genérico, la columna A contiene fechas válidas de Excel y la B los importes con su signo. TIR.NO.PER utiliza el intervalo real en días y devuelve una tasa anual; no debes elevar ese resultado otra vez a la potencia doce. Consulta la documentación de Microsoft sobre TIR.NO.PER.
| Situación | Método recomendado |
|---|---|
| Flujos en intervalos mensuales regulares | TIR y conversión a tasa anual efectiva |
| Fechas de cobro irregulares | TIR.NO.PER con fechas reales |
| Varios desembolsos realizados en fechas distintas | TIR.NO.PER, incluyendo cada salida de efectivo |
| Inversión no vendida | TIR proyectada, con valor y fecha de salida supuestos e identificados |
No es extraño que TIR.NO.PER dé un número algo diferente de la TIR mensual anualizada: una usa fechas y días del calendario; la otra supone periodos de igual longitud.
Cada indicador contesta una pregunta distinta. Para una explicación más amplia del rendimiento total, consulta cómo calculamos el rendimiento de una inversión inmobiliaria.
| Indicador | Qué permite analizar |
|---|---|
| TIR | Tasa implícita de la secuencia completa de flujos y sus momentos de cobro o pago. |
| ROI o retorno simple | Ganancia relativa al capital considerado, sin distinguir las fechas intermedias. |
| Cap Rate | Relación del NOI anual con el valor de un inmueble, centrada en su operación. |
| NOI | Ingreso operativo del inmueble después de sus gastos operativos, antes de otros conceptos financieros y fiscales. |
Si buscas comparar la operación de propiedades, profundiza en qué es el Cap Rate inmobiliario. La TIR, en cambio, te ayuda a evaluar el recorrido del efectivo para un inversionista y un horizonte definidos.
La tasa depende de los flujos introducidos. Entre las variables que más conviene comprobar se encuentran:
Para dimensionar el efecto, estos dos cambios independientes del ejemplo de $100,000 ilustran la sensibilidad de la tasa:
| Escenario didáctico | Cambio frente al caso base | TIR anual efectiva aproximada |
|---|---|---|
| Base | $800 mensuales; recuperación de $103,000 | 13.17% |
| Un mes sin renta | Mes 3 con $0; misma recuperación | 12.26% |
| Menor precio de salida | Venta neta de $100,000; rentas sin cambios | 10.03% |
Los escenarios son ilustrativos, no pronósticos. Si deseas evaluar conjuntamente precios, plazos y ocupación, revisa nuestro artículo de análisis de sensibilidad inmobiliaria.
En 100 Ladrillos acercamos la inversión inmobiliaria mediante participaciones llamadas Ladrillos. Para calcular tu TIR debes trabajar con los importes de tu participación, no con las rentas o el precio de venta del inmueble completo.
Registra tu aportación inicial y las distribuciones netas que recibes según las condiciones del proyecto. Si realizas compras posteriores, considera cada desembolso por separado. Evita aplicar directamente a tu capital el NOI de todo el edificio, pues esa cifra corresponde al desempeño operativo del activo y no necesariamente a tu flujo personal.
En la tabla mensual, las rentas son entradas periódicas. Una posible venta de Ladrillos o una distribución final asociada a la salida representa otro flujo, normalmente concentrado al terminar el horizonte. Si el proyecto no genera rentas durante su desarrollo, no inventes ingresos para completar la tabla: utiliza cero hasta que existan cobros.
El valor mostrado en una plataforma puede diferir del precio al que se concreta una operación. Nuestro Centro de Ayuda explica la diferencia entre plusvalía calculada y precio en el Mercado de Reventa. La posibilidad de vender también depende de encontrar comprador y de las reglas aplicables.
Antes de introducir un valor de recuperación, conoce las condiciones de liquidez y venta de participaciones en el Mercado de Reventa. Si todavía conservas los Ladrillos y no has vendido, la TIR total futura seguirá siendo una proyección, incluso cuando ya hayas cobrado rentas reales durante varios meses.
TIR.NO.PER.La TIR mensual usa flujos separados por meses iguales; la anual expresa la tasa equivalente por año. Para pasar de la primera a una tasa anual efectiva, calcula (1 + r mensual)^12 − 1. No las compares sin homogeneizar su periodicidad.
Ordena el desembolso inicial como negativo, incorpora las rentas netas como positivas en cada mes y agrega gastos o aportaciones negativas cuando ocurran. En el último mes incluye la recuperación final neta, si existe o si estás modelando una salida hipotética. Después utiliza la función TIR.
Sí, pero para estimar la TIR total hasta una futura salida necesitas asumir un valor final y una fecha de venta. Identifica el cálculo como TIR proyectada, no como rentabilidad efectivamente obtenida. También puedes analizar por separado los cobros realizados hasta la fecha.
El rendimiento por alquiler suele relacionar la renta de un periodo con el valor del inmueble o el capital invertido. La TIR incorpora todos los flujos relevantes del horizonte, incluidos desembolsos, cobros y recuperación final, con su distribución temporal.
No necesariamente. Debes revisar riesgo, probabilidad de los supuestos, gastos, impuestos, plazo, calidad del inmueble y liquidez. Una estimación atractiva basada en un precio de salida poco realista puede ser menos útil que una tasa más moderada sustentada en escenarios prudentes.
Mantén esos meses en la tabla con flujo cero, o con el gasto negativo que corresponda. Después vuelve a calcular la TIR. No elimines las filas, porque alterarías los intervalos entre los demás flujos.
La TIR inmobiliaria permite ordenar la pregunta más importante del cálculo: cuánto dinero entra o sale y cuándo ocurre. Utilízala junto con la información del inmueble, su ocupación, los costos, el horizonte y las condiciones de salida. Una tasa proyectada es un apoyo para evaluar decisiones, nunca una promesa de rendimiento.
En 100 Ladrillos te invitamos a explorar las propiedades disponibles y revisar las características y riesgos particulares de cada proyecto antes de invertir.
