En 100 Ladrillos sabemos que entender los impuestos de una inversión fraccionada en México es tan importante como elegir el inmueble. Esta guía explica qué retenciones pueden aparecer en tus rentas, cómo distinguir ISR e IVA y qué revisar antes de deducir gastos o vender tus Ladrillos.
La idea clave: una retención no siempre liquida tus obligaciones fiscales. El resultado depende del tipo de ingreso, tu régimen y los contratos de la operación.
Guía informativa actualizada al 15 de octubre de 2026, dirigida principalmente a personas físicas residentes fiscales en México.
Un Ladrillo representa derechos de participación económica vinculados con un inmueble. Según nuestro centro de ayuda sobre el fideicomiso bancario, comprarlo no equivale a adquirir metros cuadrados físicos ni una escritura individual. La propiedad se mantiene en la estructura fiduciaria y los derechos del inversionista se documentan contractualmente.
Por ello, no debe asumirse que cualquier regla de una venta inmobiliaria directa se aplica automáticamente a una transmisión de Ladrillos. Para entender el modelo, consulta cómo funciona 100 Ladrillos y revisa los documentos de cada proyecto.
El ISR grava ingresos. En la operación de liberación de rentas con CFDI, nuestro centro de ayuda señala las siguientes retenciones:
| Concepto | Retención | Tratamiento |
|---|---|---|
| ISR · Arrendamiento | 10% de la base sin IVA | Pago provisional, acreditable conforme a las disposiciones aplicables |
| ISR · RESICO | 1.25% de la base sin IVA | Se considera en el pago mensual del régimen |
| IVA · renta gravada al 16% | Dos terceras partes del IVA: 10.6667% de la base | Se disminuye del IVA correspondiente al mes |
Fuente operativa: impuestos y retenciones en 100 Ladrillos. La plataforma gestiona y documenta estas retenciones; revisa también los datos del retenedor que figuren en tu CFDI.
El artículo 116 de la LISR contempla la retención del 10% cuando una persona moral paga arrendamiento a una persona física. El artículo 113-J establece la del 1.25% para pagos comprendidos en RESICO.
El 1.25% es una retención, no una tasa final universal. Antes de elegir o mantener RESICO, verifica tu elegibilidad, ingresos y obligaciones con tu contador. No se cambia de régimen únicamente para obtener una retención menor.
En una renta comercial gravada, el IVA trasladado normalmente es del 16%. Retener dos terceras partes de ese impuesto equivale al 10.6667% de la base, no al 10.6667% del propio IVA.
La retención no significa que todo el impuesto haya quedado cubierto ni elimina la necesidad de revisar declaraciones. Conforme al artículo 5-D de la Ley del IVA, el cálculo es mensual: se consideran las actividades del periodo, el IVA acreditable que proceda y el impuesto retenido. No se trata de acreditarlo en la declaración anual de ISR.
La Facturación Automática permite generar los CFDI de tus rentas sin elaborarlos manualmente cada mes. Requiere datos fiscales correctos y cumplir los requisitos de activación.
Si liberas rentas sin CFDI, el centro de ayuda informa de un cargo compensatorio del 30% sobre el ingreso bruto. No es ISR retenido a tu nombre ni un crédito fiscal. Tampoco convierte el ingreso en exento o elimina tus obligaciones de declararlo.
En su comparación operativa con una renta bruta de $2,000, la plataforma muestra un neto de $1,586.67 con factura y $1,080 sin factura: una diferencia de $506.67.
Estos montos reproducen el ejemplo de liberación publicado por 100 Ladrillos. No deben confundirse con el total de una factura calculada como base más IVA, ni con el resultado fiscal definitivo del inversionista. Para conciliar tu caso, compara base, IVA trasladado, retenciones y demás movimientos del estado de cuenta.
El artículo 115 de la LISR contempla gastos como predial, mantenimiento permitido, intereses reales de financiamientos destinados al inmueble, pagos por administración, seguros e inversiones en construcciones.
También permite optar por una deducción del 35% de los ingresos de arrendamiento en sustitución de esas deducciones, más el predial correspondiente. No se suman indiscriminadamente ambos métodos.
En una participación fraccionada, identifica primero si el gasto es fiscalmente atribuible a ti, cómo se acredita y si ya se consideró dentro de la estructura. Que exista un costo del inmueble no significa que puedas deducirlo personalmente otra vez.
RESICO tiene reglas distintas: no traslades automáticamente estas deducciones a su cálculo de ISR. El tratamiento de IVA debe revisarse por separado. El artículo 197 del Reglamento de la LISR aborda el periodo de aplicación de deducciones; la lista de conceptos procede del artículo 115 de la Ley.
Antes de vender en el Mercado de Reventa de 100 Ladrillos, pide el desglose de la transmisión: derechos que vendes, contraprestación, costo documentado, comisiones y comprobantes disponibles. Tener un mecanismo de reventa no garantiza una venta inmediata.
Cuando resulte aplicable el régimen de enajenación de inmuebles, los artículos 121 y 124 de la LISR regulan deducciones y actualización del costo. Separar terreno y construcción sirve para determinar ese costo y sus ajustes; no significa que toda la ganancia del terreno sea no acumulable y toda la de construcción acumulable.
El artículo 120 establece, para los supuestos que regula, una mecánica basada en los años transcurridos para dividir la ganancia en porciones acumulable y no acumulable. La segunda también paga ISR conforme al procedimiento legal.
No uses factores de un anexo de 2025 como una tabla universal para ventas de 2026. La actualización requiere identificar fechas, naturaleza del derecho transmitido y disposiciones vigentes. La regla del costo actualizado mínimo del 10% prevista en el artículo 121 para inmuebles tampoco debe extrapolarse sin revisar el encuadre de la operación.
La intervención notarial y los pagos provisionales dependen del acto jurídico que se formalice. Una reventa de derechos no debe describirse automáticamente como una compraventa inmobiliaria ante notario.
Las rentas y los intereses tienen tratamientos diferentes. La Ley de Ingresos de la Federación para 2026 dispone una retención del 20% sobre intereses nominales en determinados financiamientos realizados mediante instituciones de financiamiento colectivo, para los perceptores previstos en esa disposición.
La misma regla contempla obligaciones de IVA sobre esos intereses y un tratamiento específico para residentes en el extranjero. No debe presentarse como una regla que afecta automáticamente a todas las rentas inmobiliarias.
Si recibes una penalización, garantía u otro pago extraordinario, pide su clasificación fiscal. Su nombre comercial no basta para considerarlo interés, y la posibilidad de acreditar una retención depende del supuesto y del contribuyente.
No. Puede ser un pago a cuenta; el cálculo y las obligaciones dependen del régimen y del ingreso.
El IVA retenido se considera en el cálculo mensual de IVA que corresponda, separado de la declaración anual de ISR.
No. Es un cargo compensatorio informado por la plataforma; no constituye ISR retenido a tu nombre ni elimina tus obligaciones fiscales.
No deben trasladarse automáticamente las deducciones de Arrendamiento al cálculo de ISR de RESICO. Cada régimen tiene reglas propias.
Conocer tus derechos, comprobantes y obligaciones ayuda a evaluar el resultado neto de tu inversión. En 100 Ladrillos te invitamos a revisar las oportunidades de inversión inmobiliaria y consultar a soporte sobre la documentación de tus operaciones.
Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría fiscal personalizada. Consulta a un contador público para determinar el tratamiento aplicable a tu régimen, contratos e ingresos.
