1. ¿Está regulada?
P065/2021
Institución de Financiamiento Colectivo autorizada y supervisada por la CNBV desde 2021.
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DATOS ACTUALIZADOS AL 12 DE NOVIEMBRE DE 2026
La respuesta corta: sí. 100 Ladrillos es una institución regulada y supervisada por la CNBV, y cada propiedad está en su propio fideicomiso. Pero que sea confiable no significa que no tenga riesgos. Aquí respondemos las cinco preguntas que nos hace cualquier inversionista antes de confiar su dinero, con datos que puedes comprobar.
1. ¿Está regulada?
P065/2021
Institución de Financiamiento Colectivo autorizada y supervisada por la CNBV desde 2021.
Ver la respuesta completa2. ¿Mi dinero es mío?
Fideicomiso
Cada propiedad está en su propio fideicomiso, separada del dinero de 100 Ladrillos.
Ver la respuesta completa3. ¿De verdad paga?
$197 M
en rentas entregadas a inversionistas de 2020 a octubre de 2026.
Ver la respuesta completa4. ¿Puedo vender?
$263 M
vendidos entre inversionistas en reventa desde 2020. Una propiedad estabilizada tarda unos 52 días en vender un ladrillo.
Ver la respuesta completa5. ¿Qué riesgos tiene?
Sin garantía
Los rendimientos son estimados, la plusvalía no es dinero hasta que vendes y la reventa no es inmediata.
Ver la respuesta completaPREGUNTA 1 · REGULACIÓN
100 Ladrillos opera como Institución de Financiamiento Colectivo bajo la Ley para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera, conocida como Ley Fintech. No basta con decir que somos confiables: la autorización es pública y cualquiera puede revisarla.
Las propiedades no están a nombre de la plataforma. Cada una está dentro de un fideicomiso, una estructura jurídica que separa el inmueble del patrimonio de 100 Ladrillos conforme a las condiciones del propio fideicomiso.
CNBV. Nos autoriza, regula y supervisa.
Banco de México. Emite reglas sobre pagos y transferencias de las instituciones fintech.
CONDUSEF. Protege a los usuarios y atiende sus quejas.
SHCP. Participa en la autorización y emite las reglas de prevención de lavado de dinero.
La Ley Fintech y las disposiciones de la CNBV nos imponen obligaciones que una empresa inmobiliaria común no tiene. Estas son las que más importan para un inversionista.
La otorga la CNBV con el acuerdo de un comité donde participan Hacienda y Banco de México. Sin ella, operar financiamiento colectivo no está permitido.
La regulación exige a cada institución de financiamiento colectivo mantener un capital mínimo de 500,000 a 700,000 UDIs, unidades que se ajustan con la inflación, según las operaciones autorizadas.
Solo podemos recibir recursos desde cuentas en entidades financieras autorizadas y entregarlos a cuentas de esas mismas entidades. No se manejan pagos en efectivo.
Cada año un despacho externo audita nuestros estados financieros, y los publicamos.
Tenemos un oficial de cumplimiento certificado por la CNBV, identificamos a cada inversionista y reportamos operaciones inusuales.
Riesgos, características de cada proyecto y comisiones. Y un mismo proyecto no puede ofrecerse en otra plataforma al mismo tiempo.
Contamos con una Unidad Especializada de Atención a Usuarios y aparecemos en el Buró de Entidades Financieras.
Además de los reportes que le enviamos, la CNBV nos revisa de forma periódica para asegurarse de que cumplimos con las disposiciones. Entre otras cosas, revisa:
Documentos que la regulación nos obliga a mantener públicos. Cualquiera puede consultarlos.
| 100 Ladrillos | Inmobiliaria o desarrollador tradicional | Plataforma sin autorización de la CNBV | |
|---|---|---|---|
| Autorización de una autoridad financiera | Sí, CNBV P065/2021 | No la requiere | No la tiene |
| Capital mínimo exigido por regulación | Sí | No | No |
| Auditorías de la CNBV | Sí, frecuentes | No | No |
| Estados financieros auditados y publicados | Sí, cada año | No es obligatorio | No es obligatorio |
| Dinero solo vía bancos autorizados | Sí, por regulación | Depende de cada empresa | Depende de cada empresa |
| Información de riesgos obligatoria antes de invertir | Sí | No hay una obligación equivalente | No |
| Quejas ante una autoridad | CONDUSEF | PROFECO | Sin canal regulado |
La regulación vigila cómo operamos. La siguiente pregunta es dónde queda tu dinero.
PREGUNTA 2 · TU DINERO
Un fideicomiso es un contrato por el que un inmueble se entrega a una institución fiduciaria para que lo administre con un fin específico y bajo reglas escritas desde el inicio. Mientras el fideicomiso existe, el inmueble no forma parte del patrimonio de nadie más: ni del desarrollador, ni de 100 Ladrillos.
Por eso cada propiedad tiene su propio fideicomiso. Cada inmueble queda separado del dinero de 100 Ladrillos y también de las demás propiedades, y sus rentas se reparten entre los inversionistas de esa propiedad conforme a las reglas de su fideicomiso.
Lo firmas al crear tu cuenta. Está registrado ante CONDUSEF, y cualquier cambio a ese contrato tiene que notificarse a CONDUSEF.
Cada vez que compras ladrillos recibes un comprobante de la operación. Es la constancia de lo que adquiriste y cuándo.
Registran tus ladrillos, tus rentas y tus movimientos. Junto con tu contrato y tus comprobantes, son lo que te avala como dueño de tu inversión.
Esa información se comparte de forma constante con la Comisión Nacional Bancaria y de Valores y con las instituciones que participan en cada fideicomiso. Así, el registro de qué ladrillos son tuyos no depende de una sola empresa.
Saber que tu inversión está protegida es la mitad. La otra mitad es que produzca.
La regulación y los fideicomisos aplican a los tres tipos de inversión. A partir de aquí, los rendimientos, la estabilización y la reventa son de Ladrillos Patrimoniales, donde la renta depende de los contratos de cada propiedad. En Búmeran y en Pool de Plusvalía la salida está pactada desde el contrato.
Condiciones completas de cada tipo de inversión: [LIGA A CONDICIONES POR PRODUCTO]
CASOS REALES · LADRILLOS PATRIMONIALES
Las primeras cinco son las propiedades Patrimoniales ya estabilizadas que se vendieron más caro en reventa en los últimos 30 días respecto a su precio de lista. La sexta todavía está en estabilización, para que veas la diferencia. Incluyen comercio, oficinas e industrial en Jalisco, Nuevo León y Baja California. No son el promedio del portafolio ni una promesa de lo que hará otra propiedad.
| Propiedad | Renta de un año, sobre lo que se pagó en preventaLa gráfica muestra la renta mensual por ladrillo cada año. | Cuánto vale hoy en reventa, contra lo que se pagó en preventaBarras: precio pagado en preventa y precio promedio de reventa en 2026, últimos 30 días. |
|---|---|---|
 Toscana ComercioPlaza comercial · Zapopan, Jalisco | 10.9%$201.06 al año por un ladrillo de $1,8459.8% sobre precio de lista | +75.6% Preventa $1,845 2026 $3,240 |
 Encinos ComercioLocales comerciales · Tlajomulco, Jalisco | 9.9%$429.56 al año por un ladrillo de $4,325Sin descuento de preventa publicado | +72.6% Preventa $4,325 2026 $7,463 |
 Sonata OficinasOficinas · Guadalajara, Jalisco | 8.4%$284.30 al año por un ladrillo de $3,400Sin descuento de preventa publicado | +45.0% Preventa $3,400 2026 $4,930 |
 Flexpark Monterrey, Bodega 42Industrial · Apodaca, Nuevo León | 8.0%$96.81 al año por un ladrillo de $1,205Sin descuento de preventa publicado | +19.1% Preventa $1,205 2026 $1,435 |
 Flexpark Monterrey II, Bodegas 43 y 44Industrial · Apodaca, Nuevo León | 7.9%$193.74 al año por un ladrillo de $2,450Sin descuento de preventa publicado | +5.9% Preventa $2,450 2026 $2,595 |
Fresnos Fresnos ComercioPlaza comercial · Mexicali, Baja CaliforniaTodavía en estabilización | 6.7%$260.26 al año por un ladrillo de $3,877.565.9% sobre precio de lista | -3.9% Preventa $3,878 2026 $3,727 |
En las cinco estabilizadas, quien entró en preventa recibe hoy entre 7.9% y 10.9% de renta al año sobre lo que pagó, y quien vendió su ladrillo en el último mes lo hizo entre 6% y 76% arriba de ese precio. Fresnos muestra la otra cara: todavía en estabilización, con menos renta y un precio de reventa 4% abajo de lo que se pagó.
Precio de preventa: precio de lista menos el descuento máximo de preventa publicado y el descuento por volumen. Toscana contempla 10% (5% de preventa y 5% por volumen) y Fresnos 12% (7% y 5%). Encinos, Sonata Oficinas y las dos Flexpark no tuvieron descuento de preventa publicado, así que su precio de preventa es el de lista.
| Propiedad | Precio de lista | Precio de preventa, con descuento máximo | Renta 12 meses por ladrillo, sin IVA | Precio promedio de reventa, 30 días | Tiempo hasta la venta, 12 meses | Ladrillos a la venta hoy | Vendido en reventa desde 2020 | Ocupación |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Toscana Comercio | $2,050 | $1,845 (10%) | $201.06 | $3,240.00 | 24 días | 1 de 10,000 (0.01%) | $3.5 M | 100% |
| Encinos Comercio | $4,325 | $4,325 | $429.56 | $7,462.95 | 13 días | 3 de 1,000 (0.30%) | $5.3 M | 100% |
| Sonata Oficinas | $3,400 | $3,400 | $284.30 | $4,929.95 | 9 días | 66 de 10,000 (0.66%) | $16.0 M | 100% |
| Flexpark Monterrey, Bodega 42 | $1,205 | $1,205 | $96.81 | $1,435.48 | 9 días | 57 de 10,000 (0.57%) | $12.6 M | 100% |
| Flexpark Monterrey II, Bodegas 43 y 44 | $2,450 | $2,450 | $193.74 | $2,594.90 | 13 días | 40 de 10,000 (0.40%) | $21.7 M | 100% |
| Fresnos Comercio | $4,406.32 | $3,877.56 (12%) | $260.26 | $3,727.15 | 127 días | 85 de 10,000 (0.85%) | $11.8 M | 100% |
Renta mensual por ladrillo, sin IVA. Debajo de cada cifra, el cambio contra el año anterior. 2026 incluye de enero a octubre. La etiqueta de menor ocupación marca los años en que la renta bajó porque hubo locales desocupados.
| Propiedad | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Toscana Comercio | $12.66inicio | $9.53-24.7%Menor ocupación | $15.11+58.6% | $15.81+4.6% | $16.40+3.7% | $17.11+4.3% |
| Encinos Comercio | $23.00inicio | $27.75+20.7% | $29.72+7.1% | $31.80+7.0% | $34.93+9.8% | $36.23+3.7% |
| Sonata Oficinas | $18.07inicio | $19.03+5.3% | $20.59+8.2% | $21.57+4.8% | $22.59+4.7% | $23.56+4.3% |
| Flexpark Monterrey, Bodega 42 | $6.03inicio | $6.54+8.5% | $7.04+7.6% | $7.41+5.3% | $7.84+5.8% | $8.23+5.0% |
| Flexpark Monterrey II, Bodegas 43 y 44 | $12.04inicio | $13.10+8.8% | $14.10+7.6% | $14.82+5.1% | $15.69+5.9% | $16.47+5.0% |
| Fresnos Comercio (en estabilización) | · | $22.61inicio | $10.45-53.8%Menor ocupación | $18.91+81.0% | $11.33-40.1%Menor ocupación | $23.73+109.4% |
Las estabilizadas suben parejo, de 4% a 9% al año. Toscana tuvo una baja real en 2022 y al año siguiente subió 59%. Fresnos, que sigue en estabilización, sube y baja por una razón concreta: su local 2 cambió de inquilino dos veces y estuvo desocupado en ambas ocasiones. Cada salida bajó la renta y cada llegada la recuperó. Hoy está al 100% de ocupación y 2026 es su mejor año de renta.
Una propiedad que paga renta y vale más de lo que costó solo te sirve si, cuando lo necesitas, puedes vender.
